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作者:admin2016-9-16 10:16分类: 风向标

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去年底开始,互联网金融行业逐渐开始降温,进入了“存量淘汰”阶段,各类资本进入也逐渐减少,但各大地产商却“反其道而行之”,万达、绿地、碧桂园、金地、佳兆业、恒大等50多家业内翘楚摩拳擦掌,纷至沓来。相关数据显示,目前排名前50的房企中,已有近50%的企业通过各种方式进入互联网金融领域,资金投入超过200亿元。

其实,在这些企业亲自参与到互联网金融领域之前,就已经是一些互联网金融平台的常客,比如恒大、绿地和碧桂园等企业,就曾与多家平台合作,为自身或产业链上的企业融资。

而碧桂园可以说是其中的一股“清流”——与互金平台合作的产品形式多样,资产种类丰富,平台本身却又争议颇多。

一、应收账款项目销售火爆

从产品形式来看,地产商与互联网金融平台合作的主要模式,就是以该地产商为核心企业,为其上下游企业提供应收账款贴现的供应链金融服务。

“在资产荒的背景下,地产公司因为具有庞大上下游企业,进入互金行业在资产端上具有很大优势,可以提供充足资金。”一名曾短暂操盘过一家地产公司互金平台的相关人士表示,“针对开发商的应收账类资产是很大一部分项目来源。”广东南方创新金融研究院秘书长徐北也指出,为关联交易方进行融资是地产系平台的一大特点。

2014年起,碧桂园便作为核心企业与道口贷展开了合作,在后者平台上为其上下游企业及旗下公司进行相关融资,目前已经发布了800多个相关项目,到现在依然销售火爆。以编号16091404的项目为例,期限三个月,年化利率8%,100元起投,上限50万,92.71万元的额度,两分钟之内就被抢光了。

二、携手平安打通“线上+线下”金融服务,创新房产众筹模式

除了应收账款项目外,碧桂园还进行过多种产品形式及资产种类的创新。

2015年,平安人寿出资50亿人民币收购碧桂园9.9%股权,成为碧桂园第二大股东,之后双方便充分利用自身优势,展开了深度合作。

具体而言,平安会以较优惠的价格购买或租赁碧桂园的社区门店作为综合金融门店,满足碧桂园住户金融需要,业务主要涵盖三个方面,保险、银行以及投资业务,“双方将携手开拓、对接目前碧桂园200多个项目、逾35万户业主的社区资源,实现覆盖客户生命链周期的资源整合平台。”碧桂园称,双方有机会在包括养老保险、投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。

另外,碧桂园的业务主要分布在三四线城市,而中国平安则着重大中城市的布局,双方的合作也有利于弥补对方的短板。

对于碧桂园来说,与平安合作的另一大好处是建房资金又增加了一条成本低、速度快的筹集渠道。

2015年5月,碧桂园以其上海嘉定项目为试点,推出了行业内首个开发众筹产品,项目以每平方米为单位,包装成保险、债权等金融产品的形式,针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集,10万元起投,拥有该套楼房整体或者部分权益,在楼盘完工之后,投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。

据称,参与碧桂园众筹开发的投资者,不但可以通过对项目规划、开发、建设等环节提出建议的方式,参与到项目的户型设计、装修设计、社区配套等过程当中,一定程度上实现产品“定制化”,还能获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。

三、直接为自有项目融资

在刚刚过去的奥运会中,“碧桂园新加坡旁森林城市”的广告可谓存在感极强,据了解,该项目在电梯、机票、微信朋友圈等线上线下多个渠道都投放了广告,销售效果不错,但也有颇多负面评价。

有消息人士称,早在2015年10月,碧桂园便已联合网金社推出了涉及该项目的理财产品,据了解,该产品年化收益率为8.8%,期限6个月,原本计划销售3日,但一经上线便已售罄。不过,由于该项目在网金社已经看不到任何记录,我们无法获知更多的信息。

但可以查证的是,该项目说是“新加坡旁”,离新加坡直线距离2.5公里,但去新加坡却并不方便,而且“对面全是新加坡的工业园区,风从海面吹过来,带来淡淡酸爽的气息”,你们最爱的越女如是写道。

四、“乡村土豪”的争议与扩张

房地产圈内,对碧桂园的评价也普遍一般。

一方面是由于,这家公司在营销方面非常舍得花钱,低价拿地,然后狂打广告,并通过高额返佣发动能发动的一切力量为其卖房,短短几年就把销售额做到了千亿以上,进入了十大房企之列;但在交房时,却因为房屋质量以及销售时业务员随口给出的各种无法兑现的承诺出现了大量纠纷和退房事件。

另一方面则是前文已经提到的,碧桂园的业务主要分布在三四线城市,更具体一点来说,是三四线城市的“远郊区”,可以说是“荒无人烟”之地,因此人称“乡村土豪”。但在宣传时,却又有“坑蒙拐骗”的嫌疑。

以最“著名”的“十里金滩”项目为例,该项目宣传时说是“青岛东”,但实际上是在烟台,离青岛还有100多公里。天涯有一篇热文名为《在碧桂园荒野求生的日子》,就是其中一位业主在购置了其中一套住房后追悔莫及的自白——“又被困在了18楼,没水没电没暖气,连电梯也停了。这样的事情已经是家常便饭,头两次还愤怒地打电话到碧桂园总部投诉,后来就麻木了。这是我有生以来最漫长最寒冷的冬天,这个豆腐渣一样的新房,虽然只有小小的70平米,却有100多处需要维修的地方”。

楼主用多张现场照片表达着内心的咆哮:“我只希望在我内心崩溃之前,早点离开这个令人愤怒而无奈的地方。”

五、大量举债,撑大销售规模同时亦增加经营压力

在碧桂园刚刚发布的2016年半年报中,也显示出过于野蛮的扩张方式,为其经营带来了一些隐忧。

数据显示,2016年上半年碧桂园总收入约574亿元,同比增长21%;销售金额为1250亿元,同比增长129%;合同销售面积约1564万平方米,同比增长85%——碧桂园自此成为了第三家半年销售破千亿的上市房企。      

据《投资者报》报道,碧桂园业绩的高增长主要是得益于2016年上半年市场的火热。其中,“五一”期间,碧桂园全国11盘同步开盘,3天认购金额超过160亿元,其中4月30日当日的认购突破100亿元。此外,在海外市场碧桂园的“森林城市”已售部分净利率水平高于国内,截至目前推货量为127亿元,销售金额也超过100亿元。

但是,碧桂园的毛利率和净利率指标却有所下滑。毛利率同比下降2.2%,净利率同比下滑0.6%,核心净利率同比下降1.7%。

上述报道指出,2015年年初,碧桂园设定的拿地金额为200多亿元,但到去年年末,其拿地金额超出预期一倍多,达到500多亿元。

随后,碧桂园便发行了大量的永续债,直至2015年年末,碧桂园永续债规模从2014年的30亿元增长至196亿元,总有息负债规模从2014年的640亿元增长至1100亿元,净负债规模从2014年的370亿元增长至610亿元,净负债权益比从2014年的65%上升至94%。 

今年上半年,碧桂园总负债为3317亿元,负债率为78%,比2015年年末75%的负债率水平增加了3个百分点;净借贷比率相较于2015年年底增长2.6个百分点。

此外,碧桂园的其他借款、优先票据和公司债券分别约为518亿元、213亿元和237亿元。银行及其他借款中,于一年内、一至五年内和五年后偿还的借款分别为177亿元、337亿元和3.48亿元。

对此,碧桂园首席财务官吴建斌表示,截至今年4月份,碧桂园已还清30亿元的永续债,余下的166亿也将在年底逐渐还清。“计划会在9月份前后陆续还掉,今年永续债这个产品暂时是不想用了,因为成本比较高。”

但到底采用什么措施还债,采访碧桂园相关人士却并没有给出答复。

六、自建平台降低融资成本,涉嫌自融

今年6月,碧桂园推出了自己的互联网金融平台碧有信,并将其定位于“社区金融”平台,为碧桂园上游企业、置业业主、社区服务商、线上客户及内部员工提供相关金融服务。

但是,部分供应链金融项目却有自融的嫌疑。

以碧桂园的互金平台“碧有信”上的碧有信1号160627001期为例,原债权人为福建省三屿建筑工程有限公司(施工方),债务人为碧桂园控股有限公司旗下建瓯市碧桂园房地产开发有限公司,双方签署了建瓯碧桂园一期总承包工程施工合同,涉及应收账款共计582万元,在“碧有信”融资390万元,用于解决短期流动资金需求。

虽说直接融资方与碧桂园只是业务合作关系,但实质上也是替碧桂园旗下公司缓解了还款压力。

据南都记者报道,“这个价值远大于互金平台盈利对于开发商的价值。”曾短暂操盘过一家地产公司互金平台的相关人士表示,现在不少开发商已经很难拿到银行的新增开发贷,即便拿到成本亦不低,而通过互金平台的融资成本则比银行渠道低。

广州经天纬地信息科技有限公司董事长指出,将互金作为融资平台更重要的是通过表外融资方式,让开发商的资产负债看起来更优质,让其在通过公开发债和银行端的融资上更加容易,成本更低。“以前地产商普遍通过信托通道融资,成本约15%-18%。”洪凯彬认为,自建互金平台正在取代信托通道成为融资新渠道。

广东南方创新金融研究院秘书长徐北亦提到,互金平台扩大融资渠道,对于开发商而言,降低其他渠道的融资成本亦有一定意义,如华南某地产商互金平台上线后,其在民间金融圈的汇票贴现利率一度从26%降到了16%。

七、融资渠道或被切断,经营目标如何实现?

“表外杠杆加大将导致一定金融风险。”徐北认为,原来银行可以监控到表内的杠杆,但互金平台加大表外杠杆的方式在一定程度上加大了金融机构防范地产商信用风险的难度。

事实上,监管部门已对开发商涉足互金行业的风险有所警惕。在今年国务院牵头制定的互金专项整治方案中就提到,“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。”广州互联网金融协会会长方颂认为,管理层此举正是为了防范金融和地产互相传导带来的风险。

但值得注意的是,对于房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构合规开展业务,应取得哪些相关金融资质,方案并未具体说明。就此,南都记者咨询了多个地方监管部门,对方均表示目前没有统一要求和答案。

此外,今年八月底监管层提出的同一法人在不同平台最多借款500万的规定,或许也会对碧有信产生一定的影响。

不难理解,房地产企业的融资模式是先融资,用于开发拿地,再用销售款还债,因此融资对其至关重要;但在负面频传、通过互金融资这一渠道或被切断的情况下,今年背负着2200亿元销售目标的碧桂园,该何去何从呢?

我们就不得而知了。

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